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Alavancagem patrimonial: imóveis comprados com crédito que o aluguel ajuda a pagar
A estratégia que dá nome à MUV: usar cartas de crédito do consórcio imobiliário para comprar imóveis que geram renda, sem os juros do financiamento, e fazer o patrimônio crescer em ciclos.
Como funciona a alavancagem com consórcio
O caminho tem seis etapas, e cada uma depende da anterior. Pular a primeira, a do valor mensal, é o erro mais comum: a carta grande demais para o bolso vira dor de cabeça antes de virar patrimônio.
Alavancagem patrimonial é a estratégia de usar capital de terceiros para comprar um patrimônio maior do que o dinheiro próprio permitiria. Na MUV, esse capital vem da carta de crédito do consórcio imobiliário: você paga parcelas mensais, compra o imóvel quando é contemplado e o aluguel desse imóvel passa a ajudar a pagar o que falta. O mercado também chama isso de alavancagem imobiliária.
Definir o valor mensal
Tudo começa pelo quanto você consegue pagar por mês sem apertar o orçamento. Esse número define o tamanho da carta, ou das cartas, que entram no plano.
Escolher o grupo e a carta
Cada administradora tem grupos com prazos, taxas e históricos de contemplação diferentes. A escolha do grupo pesa tanto quanto o valor da carta.
Planejar os lances
Lance livre, fixo ou embutido: a estratégia define quando e quanto ofertar para antecipar a contemplação sem comprometer o caixa.
Comprar o imóvel certo
Com a carta contemplada, entra o estudo de rentabilidade: aluguel esperado, valorização da região, condomínio, manutenção e facilidade de revenda.
Alugar o imóvel
Com o imóvel pronto, a MUV acompanha a locação. O aluguel passa a ajudar a pagar as parcelas restantes da carta.
Reinvestir a renda
Quitado o consórcio, o aluguel fica inteiro com você. Parte dele pode alimentar uma nova carta, e o ciclo recomeça maior.
Quatro motores trabalhando ao mesmo tempo
A alavancagem patrimonial rende mais que uma aplicação comum porque soma fontes de ganho que não dependem uma da outra.
Renda de aluguel
Todo mês o imóvel paga uma parte da parcela. Quitado o consórcio, o aluguel passa a ser renda livre.
Valorização
Imóvel bem escolhido tende a acompanhar a inflação ao longo dos anos, e o ganho fica no seu patrimônio.
Sem juros
O custo do consórcio é a taxa de administração. Sem juros sobre o saldo, mais do aluguel sobra para você.
Reinvestimento
A renda de um imóvel ajuda a pagar a carta do próximo. Cada ciclo começa maior que o anterior.
Por que consórcio e não financiamento
No financiamento, o banco cobra juros sobre todo o prazo, e num contrato longo o total pago fica bem acima do valor do imóvel. Para quem compra para alugar, esses juros comem boa parte do rendimento.
O consórcio não tem juros. O custo é a taxa de administração, diluída nas parcelas, mais o fundo de reserva do grupo. A troca é que você não escolhe a data em que recebe o crédito. É por isso que a estratégia de lances existe: ela transforma a espera em plano. Veja como funcionam os lances e as taxas do consórcio imobiliário.
Quanto a sua renda pode virar?
Na reunião gratuita, a MUV monta a simulação com o seu valor mensal: número de cartas, estratégia de lance e renda de aluguel projetada.
Agendar reunião Ver os planosOs riscos que entram na conta
Alavancar é multiplicar, e isso vale para o ganho e para o erro. Um plano sério mostra os riscos junto com a projeção.
Prazo de contemplação
Sorteio não tem data, e o lance depende da disputa no grupo. O plano precisa funcionar mesmo se a contemplação demorar.
Correção das parcelas
Carta e parcelas são reajustadas uma vez por ano por um índice, em geral o INCC ou o IPCA. Se o índice sobe, a parcela sobe junto.
Imóvel vazio
Entre um inquilino e outro a parcela continua. Uma reserva para esses meses faz parte do planejamento.
Custos da compra e da posse
ITBI, escritura, registro, condomínio, IPTU e manutenção saem do aluguel antes de ele virar renda.
Imposto
O aluguel recebido é tributado pelo Imposto de Renda, pelo carnê-leão quando o inquilino é pessoa física.
Liquidez do imóvel
Imóvel não vira dinheiro de um dia para o outro: vender leva tempo e custa corretagem. Por isso o plano conta com a renda, não com a venda rápida.
Para quem a alavancagem patrimonial faz sentido
Faz sentido para quem
- tem renda estável e pode deixar um valor mensal comprometido por alguns anos;
- quer construir uma renda de aluguel para o futuro e prefere imóvel a aplicação;
- já tem um imóvel quitado e quer multiplicar o patrimônio;
- mora fora e quer investir no Brasil com acompanhamento de perto.
Não é o caminho para quem
- precisa do imóvel para morar no mês que vem;
- ainda não tem reserva de emergência;
- não consegue manter a parcela se o imóvel ficar alguns meses sem inquilino.
Nesses casos, a primeira reunião serve justamente para dizer isso.
Alavancagem patrimonial em perguntas
Outras dúvidas sobre consórcio estão na página do consórcio imobiliário
Alavancagem imobiliária e alavancagem patrimonial são a mesma coisa?
No uso do mercado, sim. Alavancagem patrimonial é o nome mais amplo, e alavancagem imobiliária é o caso em que o patrimônio comprado é imóvel, que é o foco da MUV.
Posso usar mais de uma carta de crédito?
Pode, e é comum. Dividir o valor mensal em mais de uma carta aumenta as chances de contemplação ao longo do tempo e permite comprar imóveis em momentos diferentes. O plano define quantas cabem no seu orçamento.
O aluguel paga a parcela inteira?
Depende do imóvel, do valor da carta e do prazo do grupo. Em alguns planos o aluguel cobre boa parte da parcela; em outros, só uma fração no começo. A simulação mostra essa conta antes de você assinar qualquer coisa.
Preciso ter dinheiro guardado para começar?
O consórcio não exige entrada. Ter uma reserva ajuda em duas frentes: para dar lance e antecipar a contemplação, e para atravessar os meses em que o imóvel fica sem inquilino.
Crédito que vira renda. Estratégia que vira patrimônio.
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