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Consórcio imobiliário: como funciona, como dar lance e quanto custa
O guia da MUV para quem quer comprar imóvel sem juros: grupo, assembleia, tipos de lance, taxa de administração e a comparação honesta com o financiamento.
Como funciona o consórcio imobiliário
Consórcio imobiliário é uma compra em grupo. Pessoas com o mesmo objetivo pagam parcelas mensais a um fundo comum, e todo mês parte do grupo recebe uma carta de crédito para comprar o imóvel, por sorteio ou por lance. Não há juros: o custo é a taxa de administração. Quem organiza o grupo é uma administradora autorizada e fiscalizada pelo Banco Central, conforme a Lei 11.795/2008.
Adesão ao grupo
Você escolhe o valor da carta de crédito e o prazo. A parcela é o valor da carta dividido pelo prazo, somado à taxa de administração e ao fundo de reserva.
Assembleias mensais
Todo mês o grupo se reúne, hoje quase sempre online, e contempla cotas por sorteio e por lance. Quem não é contemplado segue pagando e concorrendo.
Contemplação
Contemplado, você recebe a carta. A administradora analisa o seu crédito e o imóvel escolhido, que fica como garantia (alienação fiduciária) até a quitação.
Uso da carta
A carta compra imóvel residencial ou comercial, novo ou usado, e em muitos grupos também terreno, construção ou reforma, conforme o regulamento.
Os tipos de lance
O lance é um adiantamento de parcelas que você oferece para ser contemplado antes. Cada administradora tem as próprias regras, mas os formatos se repetem.
Lance livre
Você oferece o percentual da carta que quiser. Vence quem ofertar mais naquela assembleia.
Lance fixo
O grupo define um percentual único. Entre quem oferece, a contemplação sai por sorteio.
Lance embutido
Parte da própria carta paga o lance. Não sai dinheiro do bolso, mas o crédito recebido fica menor. O limite está no regulamento.
Lance com FGTS
No imóvel residencial, o saldo do FGTS pode entrar no lance ou na compra, dentro das regras do fundo para a casa própria.
A estratégia de lances da MUV combina esses formatos com o histórico do grupo: quanto costuma vencer, com que frequência e quanto do seu caixa cabe nisso sem apertar.
Quanto custa: taxa de administração e o resto da conta
A taxa de administração é a remuneração da administradora: um percentual sobre o valor da carta, diluído ao longo do prazo. Somam-se a ela o fundo de reserva, um caixa do grupo para cobrir atrasos, e, em alguns grupos, um seguro.
Carta e parcelas são corrigidas uma vez por ano por um índice, em geral o INCC ou o IPCA. Isso protege o poder de compra da carta e faz a parcela subir junto. Na hora de comparar grupos, olhe o custo total no prazo, não só a parcela do primeiro mês.
Qual grupo e qual lance para você?
A resposta depende do seu caixa e do seu prazo. Na reunião gratuita a MUV compara os grupos e mostra a estratégia de lance que cabe no seu orçamento.
Agendar reunião Ver os planosConsórcio ou financiamento?
Os dois compram imóvel, por caminhos opostos. A tabela resume onde cada um ganha.
| Ponto | Consórcio | Financiamento |
|---|---|---|
| Juros | Não tem. O custo é a taxa de administração | Tem, sobre o saldo, durante todo o prazo |
| Quando o imóvel chega | Na contemplação, por sorteio ou lance | Logo após a aprovação do crédito |
| Entrada | Não exige. O lance é opcional | Em geral exige entrada |
| Correção | Anual, por índice (INCC ou IPCA) | Conforme o contrato |
| Melhor para | Quem pode planejar e quer pagar menos | Quem precisa do imóvel agora |
Consórcio imobiliário vale a pena?
Depende menos do consórcio e mais de quem entra nele e de como entra.
Vale para quem
- pode esperar a contemplação sem que isso atrapalhe a vida;
- está planejando o primeiro imóvel com antecedência;
- quer investir em imóvel para alugar;
- já tem onde morar e quer fugir dos juros do financiamento.
Vale menos quando
- a pessoa precisa da chave na mão já;
- o grupo é escolhido sem olhar histórico e custo total;
- o lance é dado sem critério, na esperança do sorteio.
Desenhar o plano antes da primeira parcela é justamente o papel da MUV.
Se a ideia é usar o consórcio para gerar renda, veja a alavancagem patrimonial.
Consórcio imobiliário em perguntas
Para usar o consórcio como investimento, veja os planos da MUV
Como aumentar as chances de ser contemplado?
Dando lance com estratégia. Conhecer o histórico do grupo (quanto os lances vencedores costumam ofertar) e combinar lance embutido, recurso próprio e, quando possível, FGTS aumenta muito as chances frente a quem espera só o sorteio.
O que acontece se eu atrasar parcelas?
O atraso gera multa e juros de mora previstos no contrato, e quem está em atraso não concorre nas assembleias. Atrasos seguidos podem levar à exclusão do grupo, com devolução do que foi pago nas regras do contrato.
Posso vender a minha carta?
Em geral a cota pode ser transferida a outra pessoa, contemplada ou não, com a anuência da administradora. É um mercado próprio, o de cartas contempladas, e o valor depende de quanto já foi pago.
Dá para comprar imóvel em outra cidade?
Sim. A carta de crédito vale para imóveis em todo o Brasil, desde que o imóvel passe pela análise da administradora. Por isso a MUV atende clientes de qualquer estado.
A estratégia de lances vem antes da primeira parcela.
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